구분소유적공유자는 우선매수청구권없다

"일부지분 보유자에 통째 낙찰 부당"

법원'알박기식'경매 제동 부동산에 대해 극히 일부 지분만을 보유한 사람이 부동산 경매 시 우선매수권을 행사해 통째로 낙찰받는 것은 부당하다는 법원의 첫 판결이 나왔다. 이는 또 다른 유형의 '알박기식' 부동산 투기관행에 제동을 걸고 나선 것이다. 서울북부지법 민사1부(부장판사 정현수)는 25일 서울시내 한 상가건물의 일부 지분을 소유한 N사가 "우선매수 신고를 하고 낙찰받은 상가에 대해 법원이 매각불허 결정을 내린 것은 부당하다"고 낸 소송에서 원고패소 판결했다고 밝혔다. 재판부는 결정문에서 '건물의 극히 일부만 소유하고 있는 항고인은 건물 공유자 수백명과 유대관계를 유지할 필요성이 극히 적기 때문에 공유자 우선권을 부여할 수 없다'고 밝혔다. 재판부는 '항고인은 상가 내에서 점포 하나만을 독립적으로 사용하는 '구분소유적 공유관계'에 해당하며, 이는 일반적으로 다른 공유자와 유기적인 협의가 필요한 관계가 아니다'라고 규정했다. 재판부는 또 대법원 판례를 인용해 '새로운 사람이 공유자가 되는 것보다 기존 공유자에게 우선권을 부여해 매수 기회를 준다는 민사집행법 취지를 감안하더라도, 다른 매수 신고인들의 희생을 전제로 하는 공유자 우선매수권제도는 가급적 제한적으로 운용할 필요가 있다'고 강조했다. 민사집행법은 공유자가 경매에서 제시될 매수신고가격 중 최고가와 같은 가격으로 매수하겠다고 신고를 하면 법원은 부동산의 원활한 활용을 위해 최고가 매수 신고를 한 사람을 제치고 공유자를 매각 대상자로 결정하도록 규정하고 있다. N사는 이런 규정을 이용해 올 2월 경매 절차가 진행 중이던 연건평 약 6만㎡인 서울 중계동 K상가 가운데 약 24㎡를 사들인 뒤 곧바로 공유자 우선매수 신고를 했으나 경매 관할 법원이 '공유자 우선매수 신고를 할 수 있는 공유자가 아니다'며 매각불허 결정을 내리자 이에 불복해 항고했다. 정은정 기자(koala@heraldm.com)

 

 

***구분소유적 공유관계의 성립요건***

 

구분소유적 공유관계는 어떤 토지에 관하여 그 위치와 면적을 특정하여 여러 사람이 구분소유하기로 하는 약정이 있어야만 적법하게 성립할 수 있고,    공유자들 사이에 그 공유물을 분할하기로 약정하고 그 때부터 각자의 소유로 분할된 부분을 특정하여 각자 점유, 사용하여 온 경우에도 구분소유적 공유관계가 성립할 수 있지만,    공유자들 사이에서 특정 부분을 각각의 공유자들에게 배타적으로 귀속시키려는 의사의 합치가 이루어지지 아니한 경우에는 이러한 관계가 성립할 여지가 없는 것이다.