선순위 가압류

갑의 부동산에 A가 가압류를 설정한후 을이 가압류를 인수조건으로 소유권을 이전 받았을 경우, 그 부동산이 을이 진 채무에 따라 경매되면 낙찰자에게 소유권이 이전되어도 A가 설정했던 가압류는 말소되지 않는다. 가압류는 사람에 대한 청구권에 따른 조치이다. A의 가압류는 갑의 채무에 대한 것이지 을의 채무와는 관계가 없다. 고로 을이 진 채무때문에 경매되더라도 그대로 남게되고, A가 후에 가압류에 따른 재판에 이겨 강제경매를 실행하면 A의 가압류이후의 권리변동. 즉 을의 소유권은 원인무효로 말소되고 낙찰자도 소유권을 잃게된다.

 

 

    예와 대법원 판례

***예

최근 법원 경매가 대중화하면서 선순위 가압류나 유치권, 법정지상권 등 권리관계가 복잡한 `특수물건'에 대한 일반인의 입찰참여가 늘고 있다. 그러나 특수물건은 전문가도 어려움을 느낄 정도로 권리관계 분석이 힘들기 때문에 섣부른 입찰은 낭패를 부르기 쉽다. 특히 선순위 가압류에 대한 권리분석은 경매 투자의 수익성을 좌우하므로 신중을 기해야 한다. 　자영업자 박영언(가명, 47세)씨도 최근 선순위 가압류가 있는 특수물건에 무심코 입찰했다가 자칫 낭패를 당할뻔 했다. 박씨가 입찰한 물건은 남양주시 지금동에 위치한 대지. 개발제한 구역내에 있는 땅으로 가압류 채권자인 A은행이 강제경매를 신청한 물건이었다. 박씨는 곧바로 현장답사와 개발 가능성 확인 등 물건 분석에 들어갔는데 단독주택 밀집지역으로 도로와 인접해 입지여건이 뛰어나고 개발제한 구역에서 조만간 해제된다는 사실을 알게됐다. 　최초 감정가가 7000만원에 불과한 것도 박씨가 입찰을 결정하게 된 주 요인. 인근시세를 조사해보니 건축 가능한 나대지는 평당 300만원을 호가해 실제 이 물건의 시세는 1억8000만원으로 평가됐기 때문이다. 　박씨는 입찰 당일 감정가의 135%인 9500만원을 입찰가로 써내 6명의 경쟁자를 따돌리고 낙찰자로 결정됐다. 그러나 잔금 대출을 위해 은행을 찾은 박씨는 낙찰 후 없어지는 것으로 알고 있던 가압류가 선순위여서 낙찰자가 이를 인수해야 한다는 얘기를 들었다. 현재 소유자로 소유권이 이전되기 전에 이전 소유자가 물건을 보유하고 있던 상태에서 설정된 가압류는 낙찰 후에도 말소되지 않는다는 것이었다. 　이에 따라 선순위 가압류를 없애고 소유권을 이전하려면 이전 소유자의 가압류 금액 2억원을 박씨가 직접 갚거나 법원에 공탁을 해야만 했다. 결국 낙찰가 9500만원외에도 가압류 인수금액 2억원을 포함해 일반 매매시세보다 1억원이상 비싼 가격인 2억9500만원에 땅을 구입하는 셈. 　예상밖의 복병을 만난 박씨는 급기야 경매 전문가를 찾게 됐고, 이전 소유자가 물건을 보유하고 있을 때 설정된 가압류라도 무조건 낙찰자가 떠 안는 건 아니라는 조언을 들은 뒤에야 안심할 수 있었다. 즉 이 물건은 이전 소유자 명의에서 가압류를 설정했던 채권자(A은행)가 이전 소유자를 채무자로 삼아 강제 경매를 신청했으므로 선순위 가압류라도 낙찰 후 바로 없어지는 것. 　산하 법무법인 부동산부 강은현 실장은 "대부분의 경매 투자자가 선순위 가압류는 무조건 낙찰자가 인수해야 하는 것으로 잘못 알고 있다"며 "현 소유자가 아닌 이전 소유자를 채무자로 하는 가압류의 경우 이전 소유자를 상대로 최초 경매가 진행됐다면 선순위 가압류도 낙찰과 함께 소멸된다"고 밝혔다.   ***대법원 판례 대법원 1998. 11. 10. 선고 98다43441 판결 【배당이의】                                            [공1998하, 2853] 【판시사항】    [1] 가압류집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우, 제3취득자에 대한 채권자가 가압류목적물의 매각대금 중 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 범위의 금액에 대하여 배당에 참가할 수 있는지 여부(소극)    [2] 가압류집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우, 가압류채권자가 가압류목적물의 매각대금에서 가압류결정 당시의 청구금액을 초과하는 채권에 대하여도 배당받을 수 있는지 여부(소극) 【판결요지】   [1] 가압류의 처분금지적 효력에 따라 가압류집행 후 가압류채무자의 가압류목적물에 대한 처분행위는 가압류채권자와의 관계에서는 그 효력이 없으므로 가압류 집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우 가압류채권자는 채무명의를 얻어 제3취득자가 아닌 가압류채무자를 집행채무자로 하여 그 가압류를 본압류로 전이하는 강제집행을 실행할 수 있고, 이 경우 그 강제집행은 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 객관적 범위인 가압류결정 당시의 청구금액의 한도 안에서는 집행채무자인 가압류채무자의 책임재산에 대한 강제집행절차이므로 제3취득자에 대한 채권자는 당해 가압류목적물의 매각대금 중 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 범위의 금액에 대하여는 배당에 참가할 수 없다.   [2] 가압류 집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우 가압류채권자는 채무명의를 얻어 제3취득자가 아닌 가압류채무자를 집행채무자로 하여 그 가압류를 본압류로 전이하는 강제집행을 실행할 수 있으나, 이 경우 그 강제집행은 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 객관적 범위인 가압류결정 당시의 청구금액의 한도 안에서만 집행채무자인 가압류채무자의 책임재산에 대한 강제집행절차라 할 것이고, 가압류결정 당시의 청구금액이 채권의 원금만을 기재한 것으로서 가압류채권자가 가압류채무자에 대하여 원금 채권 이외에 이자와 소송비용채권을 가지고 있다 하더라도 가압류결정 당시의 청구금액을 넘어서는 이자와 소송비용채권에 관하여는 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 것이 아니므로, 가압류채권자는 가압류목적물의 매각대금에서 가압류결정 당시의 청구금액을 넘어서는 이자와 소송비용채권을 배당받을 수 없다. 【참조조문】 [1] 민사소송법 제696조/[2]민사소송법 제696조 【참조판례】   [1] 대법원 1997. 8. 26. 선고 97다8410 판결 1998. 11. 10. 98다43441 판결 배당이의   공98.12.15.[72],2853 -------------------------------------------------------------------------------- [판시사항]  [1] 가압류집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우,제3취득자에 대한 채권자가 가압류목적물의 매각대금 중 가압류의 처분금지적효력이 미치는 범위의 금액에 대하여 배당에 참가할 수 있는지 여부(소극) [2] 가압류집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우,가압류채권자가 가압류목적물의 매각대금에서 가압류결정 당시의 청구금액을초과하는 채권에 대하여도 배당받을 수 있는지 여부(소극) [재판요지]  [1] 가압류의 처분금지적 효력에 따라 가압류집행 후 가압류채무자의 가압류목적물에 대한 처분행위는 가압류채권자와의 관계에서는 그 효력이 없으므로 가압류 집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우 가압류채권자는 채무명의를 얻어 제3취득자가 아닌 가압류채무자를 집행채무자로 하여 그 가압류를 본압류로 전이하는 강제집행을 실행할 수 있고, 이 경우 그 강제집행은 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 객관적 범위인 가압류결정 당시의 청구금액의 한도 안에서는 집행채무자인 가압류채무자의 책임재산에 대한 강제집행절차이므로 제3취득자에 대한 채권자는 당해 가압류목적물의 매각대금 중 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 범위의 금액에 대하여는 배당에 참가할 수 없다. [2] 가압류 집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우 가압류채권자는 채무명의를 얻어 제3취득자가 아닌 가압류채무자를 집행채무자로 하여 그 가압류를 본압류로 전이하는 강제집행을 실행할 수 있으나, 이 경우 그 강제집행은 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 객관적 범위인 가압류결정 당시의 청구금액의 한도 안에서만 집행채무자인 가압류채무자의 책임재산에 대한 강제집행절차라 할 것이고, 가압류결정 당시의 청구금액이 채권의 원금만을 기재한 것으로서 가압류채권자가 가압류채무자에 대하여 원금 채권 이외에 이자와 소송비용채권을 가지고 있다 하더라도 가압류결정 당시의 청구금액을 넘어서는 이자와 소송비용채권에 관하여는 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 것이 아니므로, 가압류채권자는 가압류목적물의 매각대금에서 가압류결정 당시의 청구금액을 넘어서는 이자와 소송비용채권을 배당받을 수 없다. [참조조문]  [1] 민사소송법 제696조 [2] 민사소송법 제696조 -------------------------------------------------------------------------------- 원고, 상고인 겸 피상고인 최호선 피고, 피상고인 겸 상고인 최동식 원심판결 창원지법 1998. 7. 24. 선고 98나3959 판결  [주문]  원고와 피고의 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 각자의 부담으로 한다. [이유]  1. 피고의 상고이유를 본다. 가. 상고이유 제2점에 대하여 가압류의 처분금지적 효력에 따라 가압류집행 후 가압류채무자의 가압류목적물에 대한 처분행위는 가압류채권자와의 관계에서는 그 효력이 없으므로 가압류 집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우 가압류채권자는 채무명의를 얻어 제3취득자가 아닌 가압류채무자를 집행채무자로 하여 그 가압류를 본압류로 전이하는 강제집행을 실행할 수 있고 이 경우 그 강제집행은 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 객관적 범위인 가압류결정 당시의 청구금액의 한도 안에서는 집행채무자인 가압류채무자의 책임재산에 대한 강제집행절차이므로 제3취득자에 대한 채권자는 당해 가압류목적물의 매각대금 중 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 범위의 금액에 대하여는 배당에 참가할 수 없다(대법원 1997. 8. 26. 선고 97다8410 판결 참조). 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판시 증거들을 종합하여 피고가, 원고를 가압류채권자로 한 가압류집행이 이루어진 후 이 사건 부동산을 취득한 제3취득자에 대한 채권자라는 사실을 확정하고, 피고는 가압류채권자인 원고가 실제 배당할 금액에서 가압류결정 당시의 청구금액 한도 안에서 강제경매절차 신청 당시의 청구금액을 변제받고도 잔액이 있는 경우에 한하여 배당받을 수 있다고 판단하였는바, 원심의 판단은 위와 같은 법리에 따른 것으로서 정당하고, 여기에 논하는 바와 같은 우선변제권에 대한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유가 없다. 나. 상고이유 제1점에 대하여 피고는 상고이유로서, 원고가 가압류채무자인 소외 이무선에 대하여 아무런 채권도 가지고 있지 않으면서 공시송달의 방법으로 재판을 진행하여 이무선에 대한 승소판결을 받았다고 주장하나, 피고는 원심 변론종결에 이르기까지 그와 같은 주장을 하지 아니하다가 상고심에 이르러 처음으로 이를 주장하는 것으로서 그와 같은 주장은 적법한 상고이유가 될 수 없다. 논지도 이유가 없다. 2. 원고의 상고이유를 본다. 이미 앞에서 본 바와 같이 가압류 집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우 가압류채권자는 채무명의를 얻어 제3취득자가 아닌 가압류채무자를 집행채무자로 하여 그 가압류를 본압류로 전이하는 강제집행을 실행할 수 있으나, 이 경우 그 강제집행은 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 객관적 범위인 가압류결정 당시의 청구금액의 한도 안에서만 집행채무자인 가압류채무자의 책임재산에 대한 강제집행절차라 할 것이고, 가압류결정 당시의 청구금액이 채권의 원금만을 기재한 것으로서 가압류채권자가 가압류채무자에 대하여 원금 채권 이외에 이자와 소송비용채권을 가지고 있다 하더라도 가압류결정 당시의 청구금액을 넘어서는 이자와 소송비용채권에 관하여는 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 것이 아니고, 따라서 가압류채권자는 가압류목적물의 매각대금에서 가압류결정 당시의 청구금액을 넘어서는 이자와 소송비용채권을 배당받을 수 없다. 같은 취지의 원심 판단은 정당하고, 여기에 논하는 바와 같은 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 범위에 대한 법리오해나 심리미진의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유가 없다. 3. 그러므로 원고와 피고의 상고를 모두 기각하고 상고비용은 각 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 박준서(재판장) 이돈희 이임수(주심) 서성 --------------------------------------------------------------------------------