보증금의 효과적 회수

보증금의 효과적 회수

입력 : 2005.01.17 14:33

[최광석] 최근 부동산 경기불황과 전세금 하락현상이 지속되는 가운데 임차인들이 전세금을 회수하는데 애를 먹는 역전세난이 뚜렷해지고 있다. 임차인들이 적시에 임대차 보증금을 반환받아야 하는 애로가 있음에도 불구하고, 임대인들은 다른 세입자가 구해질 때까지 기다리라고만 하는 등 임대차 보증금을 돌려주는데 적극적이지 않은 것이 일반적이다. 임차인들이 임대차 보증금을 빠르고, 손쉽게 반환받을 수 있는 주요한 방법에 대해서 간단하게 언급하고자 한다. 우선, 임차인으로서는 임대차계약을 연장하지 않겠다는 의사표시를 임대인에게 분명하게 서면으로 밝힐 필요가 있다. 보통 임차인들은 임대인에게 구두상으로만 임대차 보증금 반환을 요청하는데, 법적인 분쟁으로 갈 경우에는 ‘계약기간 만료전에 임대차계약을 연장하지 않겠다’는 내용을 임차인으로부터 통보받지 못했다고 임대인이 거짓말하는 경우가 자주 발생하고 있기 때문이다. 또한, 임대인들은 임대차 보증금 재판으로 진행되더라도 ‘그때가서 임대차 보증금 원금만을 지급하거나 아니면 보증금 원금과 법정이자 연5%만을 지불하면 그만이다’라는 생각에 젖어있어, 재판 이전에 자발적인 지급이 이루어지지 않는 경우가 많다. 임차인으로서는 이러한 경우를 대비해서, 임대차 기간 만료전에 임대차 보증금을 반환받지 못하면 다른 장소로 이사하면서 입게 되는 대출금에 따른 이자상당의 손해 등 임차인이 임대차 보증금을 적시에 돌려받지 못함으로써 받는 구체적인 손해를 계약기간 만료 이전에 미리 임대인에게 고지함으로써, 임대인으로 하여금 임대차 보증금 반환을 조속히 해야 한다는 부담을 지우게 할 필요가 있다. 왜냐하면, 임대차 보증금 반환을 지체함으로써 임차인이 입게 되는 손해는, 법원실무상 특별한 사정이 없는 한 민법상 연 5%의 지연이자를 가산하는데 그치고 있고(통상손해), 그 밖의 손해는 “특별손해”라고 해석하고 있어, 이러한 임차인의 손해를 임대인이 알거나 알 수 있는 경우에만 손해배상청구가 가능하도록 운용되고 있기 때문이다. 한편, 임대차 보증금 중 일부만을 받고 이사를 가는 경우에도, 나머지 지급받지 못한 돈을 반환받기 위해 단순히 차용증이나 현금보관증과 같은 것에만 의존하지 말고, 임차권 등기를 신청하거나 아니면 건물에 근저당권을 설정해 달라고 할 필요가 있다. 이러한 방법을 통해서 새로운 세입자가 들어오는 과정에서 기존 임차인의 임대차 보증금 문제가 해결되지 않고 남아있다는 것을 부동산 등기부를 통해 공지할 수 있을 뿐 아니라, 기존 임차인으로서의 돈을 받을 수 있는 순위, 즉 우선변제권을 유지하는 효과를 함께 누릴 수 있기 때문이다. 한편, 임대차 기간만료 이전이라도 임대인이 임대차 보증금 반환에 미온적이거나, 향후 임차인을 선정함에 있어 시세보다 훨씬 높은 차임의 욕심을 부려 쉽게 다른 임차인이 들어올 수 없는 사정이 있다면, 임대차 만료일 2~3개월 이전이라도 미리 재판(지급명령 내지 소송)을 신청할 필요도 있을 것이다. 현행 재판실무상 소제기 이후 판결이 선고되기까지는 최소한 2~3개월이 소요된다는 점을 고려하여 미리 판결을 확보함으로써 임대차 보증금 회수를 조금이라도 앞당길 수 있기 때문이다.

이데일리 최광석 칼럼니스트 lawgate87@hotmail.com ▶최광석 칼럼니스트의 다른 칼럼보기

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