낙찰불허가 결정이 나는 사례

낙찰불허가 결정이 나는 사례는 크게 6가지 경우로 나눌 수 있다.
이 중에는 응찰자의 명백한 잘못인 경우도 있지만 애초에 경매 자체가 불가능한 물건이었거나 응찰자 입장에선 도저히 문제를 알 수 없는 「못먹는 감」도 많다.
대표적인 것으로는 농지의 경우 농지취득자격증명을 내지 못했을 때, 학교법인 또는 장학재단 재산의 강제경매 사건일 때 채권자가 주무 관할청의 허가서를 제출하지 못한 경우, 민사소송법 616조가 적용될 때 등을 들 수 있다.


▶농지에 응찰, 농지취득자격증명을 제출하지 못한 경우
입찰일로부터 통상 1주일내에 정해지는 낙찰허가기일 전까지 농취증을 발급받아 법원에 제출하여야 한다.
미제출시에는 낙찰이 불허됨은 물론 법원에 따라서는 입찰보증금까지 몰수한다.


▶소유자 겸 채무자가 학교법인 또는 장학재단인 강제경매 사건일 때 채권자가 낙찰허가일 전까지 주무 관할청의 허가서를 제출하지 못한 경우
입찰일에 최고가 입찰자가 선정됐다 해도 낙찰허가일 전까지 채권자가 교육부 장관 등 주무관청의 허가서를 제출하지 못하면 사립학교법·공공법인의 설립 운영 등에 관한 법률에 따라 낙찰이 불허가된다.


▶민사소송법 제616조(잉여의 가망이 없는 경우 경매 취소)가 적용되는 경우
이는 유찰이 거듭돼 경매를 신청한 채권자에게 배당이 불가능할 때 재판부가 직권으로 경매의 진행을 정지시키는 것을 말한다.
이와같은 경우는 채권자의 매수청구가 없는 한 입찰을 실시하지 말아야 하는 것이 원칙이다.
그러나 종종 법원이 업무과다 등으로 이를 모른 채 입찰을 실시, 최고가 입찰자가 선정된 후 낙찰허가일에야 이를 발견, 낙찰불허가 결정이 되는 경우도 있다.
한편 이처럼 경매신청 채권자에게 잉여의 가망이 없더라도 1순위 저당권자 등의 병합된 경매신청이 있다면 입찰은 속행되고 낙찰허가에 문제가 되지 않는다.


▶2순위 임차인이 낙찰허가일 전 또는 경락잔금 납부 전까지 1순위저당권을 대위변제함에 따라 최고가 입찰자 또는 낙찰자가 「낙찰불허가 신청」 또는 「낙찰허가결정 최소신청」을 하는 경우
대항력이 없는 2순위 임차인이 1순위 저당권을 대신 갚고 저당권을 소멸시키는 것을 「대위변제」라고 한다.

대위변제가 될 경우 최고가 입찰자는 뜻하지 않은 부담분이 생기는 것을 피하기 위해 낙찰불허가 신청을, 낙찰자는 낙찰허가결정취소신청을 하게 된다. 이 경우 재판부는 통상 이를 타당한 사유로 보고 낙찰불허가 또는 낙찰허가결정취소를 한다.
이러한 대위변제의 가능시점에 대해서는 일치된 의견이 없는데다 대법원의 확립된 판례조차 없어 당분간 이러한 혼란이 계속될 것으로 보인다. 따라서 전문가가 아닌 응찰자는 가급적 대위변제가 예상되는 물건의 응찰은 피하는 것이 좋다.


▶이해관계인에게 입찰기일 통지 등의 송달을 누락시킴에 따라 하자있는 입찰로 낙찰이 불허가되는 경우
법원은 입찰을 실시할 때 상당기일 전에 해당 사건의 이해관계인에게 입찰기일 등의 송달을 실시한다.
그러나 간혹 이를 빠뜨리고 입찰을 실시해 최고가 입찰자가 선정되고 난 후 낙찰허가일에 하자있는 입찰임이 밝혀져 낙찰불허가결정이 되는 수가 있다.
이 경우 설혹 낙찰허가가 됐다 하더라도 해당 이해관계인의 항고가 받아들여지면 낙찰허가결정이 취소 기각된다는 점에 유의한다.


▶입찰일에 부정한 방법으로 최고가입찰자가 된 경우
불허가뿐 아니라 법원에 따라 보증금을 몰수하기도 한다.


▶입찰 당일 물건명세서상 하자가 있는 경우