지상권이 최우선변제 기산일이 되는지 여부

임대아파트 경매시 최우선변제의 기산일

Q. 지금 살고 있는 임대아파트는 2002년 2월에 완공이 됐고 같은 달에 계약서를 작성하고 입주해 살던 중 2002년 6월에 부도가 났다는 소식을 들었다. 3백세대 중 거의 모든 세대를 임대한 건설회사는 고의 부도를 내고 대표자는 행방을 감추었다. 궁금한 것은 경매를 진행하여 나중에 권리행사를 할 경우에 3천만원 이하 임차인에게 주어지는 최우선변제의 기산일이 언제인가이다. 최근 분양과 경매진행에 대한 선택을 하라고 통보한 1순위 채권자인 은행에서는 건물이 완공되고 본 물건의 등기(2002년 2월)가 난 후에 근저당권 설정일이 기산일이 아니라 최초 기금이 만들어지던 시점으로 거슬러 올라가 2001년 9월 14일 이전에 설정된 지상권(현주소는 여러 필지가 합필 돼 있어 현재의 주소로 된 등기부상으로는 확인되지 않으나 설정됐을 것으로 추정)을 기산일로 정하고 임차인들에게 제가 알고 있는 최우선변제금 1천2백만원이 아니라 8백만원이 최우선변제가 된다고 하면서 분양을 받으라고 한다. 은행의 말대로 기산일이 지상권 설정일을 기준으로 적용된다면 임대보증금 2천9백80만원은 전혀 최우선변제를 받을 수 없는 금액이 되며, 안내문에서 또한 최우선변제금액을 8백만원을 명시하면서 분양을 받으라고 한다. 최우선변제의 기산일이 지상권 설정일인지 아니면 근저당권 설정일이 되는지. A. 우선 최우선변제금에 관해 설명하면 2001년 9월 15일 주택임대차보호법 시행령의 개정으로 우선변제를 받을 수 있는 보증금의 일정액의 범위와 임차인의 범위 등이 달라졌다. 즉 위 법령의 개정 전에는 임대보증금 2천만원 이하의 임차인들에 한해 8백만원의 최우선변제가 인정됐던 것이, 시행령의 개정으로 인해 임대보증금 3천만원 이하의 임차인들에 한해 1천2백만원의 최우선변제가 인정된 것이다. 그런데 주택임대차보호법 시행령 부칙에 의하면 “이 법 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의한다.”고 규정하고 있다. 따라서 만일 은행이 위 개정된 시행령 시행 전에 이 임대아파트에 대한 담보물권을 취득하고 있었다면 개정 전의 시행령이 적용되게 된다. 결국 이 사안의 경우 임차주택에 선순위 담보물권은 은행의 근저당권이 될 것이고, 이 담보물권이 개정시행령이 시행된 이후에 비로소 설정된 것이므로 이 임대아파트의 임차인들은 개정된 시행령에 따라 보호받을 수 있다. 한편 은행에서는 소액임차인의 범위 등의 기준 시점을 토지의 지상권 설정일을 기준으로 하고 있어 개정된 시행령 전의 규정에 따르고 있다. 이에 대해 살펴보면, 앞서 밝힌 주택임대차보호법 시행령 부칙에 의하면 “임차주택에 대하여 담보물권을...”이라고 규정돼 있다. 즉 지상권이란 것은 용익물권으로서 타인의 물건을 일정한 범위 내에서 사용, 수익하는 것을 내용으로 하는 권리이지, 물건의 교환가치(처분)만을 지배하는 담보물권(유치권, 질권, 저당권 등)과는 다른 성격의 제한물권이므로 이유 없는 주장으로 보여진다. <법무법인 다산종합법률사무소 제공>