주택의 하자담보책임기간에 관한 주택법 제46조 등의 위헌제청; 서울고등법원 2005. 7. 11.자 2004나68829 위헌제청결정
<요지> 공동주택의 담보책임에 집합건물법 제9조가 적용되지 않고 주택법시행령상 기간(주로 1년 내지 3년 임)이 적용된다는 취지의 주택법 제46조 제1항, 제3항, 부칙 제3조는 위헌의 가능성이 있다.
<해설> 아파트 등 공동주택의 하자담보책임기간에 관해 집합건물의소유및관리에관한법률 9조는 건물전체에 대해 10년으로 규정하고 있음에 반해 주택법 46조 및 시행령은 대부분의 시설공사에 대해 1년 내지 3년의 단기간을 규정하고 있다. 그런데 대법원 2004.1.27.선고 2001다24891판결에서 집합건물법상의 하자담보책임과 주택법상의 담보책임은 규율의 목적과 권리행사 주체가 다른 별개 차원의 것으로 주택법상 기간이 집합건물법에 영향을 미치지 않는다고 판시하였던바. 이 판결의 내용이 아파트의 하자에 대하여 모두 10년의 하자보수기간이 적용되는 것으로 알려져 건설회사에 비상이 걸렸다. 이에 국회에서 주택법 개정안이 통과되었는데 2005. 5.26.시행된 주택법 46조는 공동주택의 담보책임에 집합건물법 제9조가 적용되지 않고 주택법시행령상 기간(주로 1년 내지 3년 임)이 적용된다고 규정하였다.
위헌의 근거는 다음과 같다. 집합건물법상 하자담보청구권과 주택법상 하자보수청구권은 법적 성질, 권리의 주체, 하자책임기간의 성질, 권리의 내용이 모두 다른데 이러한 차이점에 대한 고려가 없이 무조건 양자를 동일 차원에 두고 느닷없이 주택법 규정이 집합건물법 규정보다 우선한다고 정함으로써 법체계상 심각한 모순이 발생한 점, 하자담보책임기간을 집합건물법 제9조의 적용을 배제하고 하자담보책임기간을 10년의 범위에서 대통령령에 위임하는 것은 행정권의 자의적 법해석 및 법집행의 위험성이 높아서 국민의 재산권을 본질적으로 침해할 위험성이 높은 점, 아파트 등 공동주택의 하자보수청구권은 단기간의 하자보수기간이 적용되는 반면에, 일반 주택이나 집합건물 중 주택이 아닌 사무실 등은 개정법의 적용을 받지 않고 집합건물법에 의하여 10년의 하자보수기간이 적용되어 보호 필요성이 가장 큰 공동주택의 하자보수기간이 오히려 가장 짧게 되는 모순이 발생한 점 등에 비추어 주택법 제46조 제1항은 위헌의 소지가 크다.
또한 주택법 제46조 제3항은 내력구조부 중 중대한 하자에 대해서만 손해배상을 인정하고 있는데 발생한 하자는 중대하건 경미하건 모두가 하자담보책임의 대상이 되는 것이지, 중대한 하자만 책임의 대상이 된다고 볼 수 없으므로 재산권의 본질적 침해로서 위헌 소지가 크다.
부칙 제3조는 경과조치로서 이 법 시행 전에 사용검사를 받은 공동주택에 대해서도 개정법에 정한 담보책임 및 하자보수규정을 적용하도록 하고 있는바, 이는 명백히 개정법 시행 전에 형성된 법률관계에 기한 재산권을 합리적 근거가 없이 소급적으로 제한하는 것으로 소급입법에 의한 사유재산권 침해에 해당한다고 보여진다.